Imóveis transformaram-se numa forma tradicional de investimento entre os brasileiros nos últimos anos. Segundo o mercado financeiro, isso ocorre por fatores como segurança, rentabilidade e possibilidade de grandes e pequenos investidores poderem aplicar.
Se inicialmente era preciso comprar um imóvel para começar a investir no ramo, as coisas mudaram com o início da oferta de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) no Brasil, na década de 1990. Desde então, é possível comprar cotas que correspondem à participação num imóvel, o que ampliou o acesso de pequenos e médios investidores.
A Lei nº 8.668, promulgada em 1993, determinou as normas para a criação dos FIIs no país e indicou a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) como órgão responsável pela fiscalização. O Fundo de Investimento Imobiliário Memorial Office (FMOF11) inaugurou a categoria.
Em quase 30 anos, a oferta e a demanda cresceram consideravelmente. São mais de 400 FIIs listados na Bolsa de Valores (B3), que reúnem mais de 1,5 milhão de investidores. Entre os produtos oferecidos estão os fundos de tijolo, que investem em imóveis prontos, como shoppings, edifícios comerciais e galpões logísticos. Nessa modalidade estão o ABCP11, o RECT11 e o HSML11.
Também é possível investir em fundos de papel, nos quais os recursos do investidor são direcionados para o financiamento de projetos do setor imobiliário. Alguns exemplos são o RBVO11, o VSEC11 e o PEMA11.
Outra modalidade é o fundo de fundos (FOF) que, como o próprio nome já diz, aplicam os recursos dos investidores em outros fundos, que podem ser FIIs. O IBFF11, o RCFF11 e o ITIP11 são alguns deles.
Qual é a melhor forma de investir em imóveis?
De acordo com o mercado financeiro, a resposta para essa pergunta é simples: a melhor forma é a que garante proteção e aumento do patrimônio financeiro. Para isso, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) recomenda estudar sobre os produtos financeiros antes de investir. No caso dos imóveis, algumas orientações podem ajudar nesse processo.
1. Avalie os recursos disponíveis para o investimento
A avaliação auxilia na escolha do investimento. Quem tem o valor total disponível para a compra de um imóvel pode optar pela aquisição do bem para, posteriormente, colocá-lo à venda ou locação. Quem não tem essa quantia disponível deve optar pelos FIIs; os valores das cotas variam.
Para se ter ideia da variação de preços, informações das cotações divulgadas pelo Clube do FII no dia 26 de setembro mostravam que a cota do fundo TSNC11 custava R$ 0,01, enquanto a do BLMO11 era comercializada por R$ 22 mil.
2. Compreenda os riscos da operação
Em geral, os investimentos em imóveis são considerados seguros quando comparados com outros tipos de operação. A Anbima destaca que, no caso da locação de um imóvel pronto ou na aquisição de cotas de FIIs de tijolo, o investidor está sujeito à inadimplência do inquilino, depredação do imóvel e taxa de vacância. Já com os fundos de papel, há o risco de crédito.
3. Conheça as particularidades de cada FII
Segundo a Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin), os FIIs são uma forma mais acessível e democrática de investir em imóveis. Antes de aplicar o dinheiro na modalidade, o investidor deve compreender as particularidades do fundo.
Além das diferenças entre fundos de tijolo, papel e FOFs, é necessário conhecer o desempenho nos últimos meses e as projeções para os próximos. Pode-se ter acesso às informações no site da B3 e por meio da lâmina do fundo, documento que também explica o funcionamento da gestão.
4. Estude o mercado
A demanda do mercado imobiliário varia conforme as oscilações da economia. A queda da taxa básica de juros Selic, em 2020, favoreceu a venda de imóveis em diferentes categorias por baratear os financiamentos. Agora, com a alta da Selic, alguns segmentos mantêm a demanda aquecida, como os residenciais de luxo e os imóveis corporativos.
Para a Anbima, compreender as oscilações do mercado auxilia a definir o melhor momento para vender ou arrendar um imóvel, além de comprar cotas de um determinado fundo.
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